MODELO HÍBRIDO:LA NUEVA CULTURA DE TRABAJO
Cuando la pandemia cambió la forma de trabajar de la mayoría de nosotros, los líderes del Real Estate corporativo se vieron obligados a reevaluar su portafolio inmobiliario, pasando de un modelo centrado en una sola oficina a otro centrado en las personas. Con ello surgió la noción de un modelo "hub and spoke (radial)", que reduce la dependencia de los centros urbanos y añade oficinas híbridas en zonas de trabajo cerca de casa. A medida que más responsables del sector inmobiliario empiezan a explorar este modelo, surge la pregunta: ¿es factible el modelo híbrido o hub and spoke? En el último informe de The Instant Group “The Rise of Suburbia: Can a hub and spoke model really work?”, en colaboración con HICKEY, hemos utilizado múltiples conjuntos de datos para evaluar la demanda de espacios de oficina convencionales y flexibles en los mercados suburbanos y terciarios. Estas cifras, combinadas con los datos de la fuerza laboral, tiempos de desplazamiento, oferta de oficinas e incluso estadísticas de vivienda, proporcionaron una visión sobre si el hub and spoke es viable como estrategia y, de forma muy pertinente, si la oferta de espacios de trabajo puede soportar el crecimiento de demanda en estas áreas. 
CERCA DE CASA Lo que descubrimos fue que la demanda de oficinas "cerca de casa" en los mercados suburbanos y terciarios era significativa, ya que el 57% de los empleados pedía una oficina más cercana a su domicilio. Sin embargo, en la mayoría de los mercados, la oferta no satisfacía la demanda, por lo que esperamos una competencia por la oferta en muchos mercados durante los próximos años. Si sólo el 5% de los 1.5 millones de trabajadores de oficinas con sede en Nueva York buscan trasladarse a zonas suburbanas, la oferta existente y prevista no podrá hacer frente a la situación. En todos los lugares analizados, las estimaciones muestran que, en la mayoría de los casos, entre el 2% y el 5% de los empleados sobrepasarían la oferta suburbana actual. OFICINAS FLEXIBLES El informe determina dónde están las oficinas satélite mejor posicionadas para la demanda actual, manteniendo la agilidad a largo plazo en determinados mercados clave. Compara 20 ciudades del mundo en cuanto a la duración de los desplazamientos, edad de la población, ingresos de familia, oferta y demanda, junto con otros conjuntos de datos. 
El informe concluye que un merca- do como el de Ciudad de México, con una población amplia y dispersa, un transporte público comparativamente deficiente y un tiempo promedio de desplazamiento muy largo, ocupa un lugar muy destacado en la demanda de satélites, o "radios", debido a las importantes ventajas que puede suponer para el –empleador y empleado un modelo hub and spoke. Las tendencias del mercado apoyan esto; la demanda de espacio de oficinas flexibles en la Ciudad de México disminuyó de 56% en 2019 a 42% en 2020, mientras que la demanda está creciendo en ciudades y mercados secundarios. El número de transacciones en barrios suburbanos fuera de la Ciudad de México creció un 77% en 2020 y constituyó el 47% de todas las transacciones, una clara señal de que la suburbanización se está produciendo dentro de la ciudad y las empresas están buscando espacio fuera de distritos corporativos o financieros. En el lado opuesto del modelo se encuentra Madrid, donde hay una población bastante centralizada, un rango de innovación más bajo y un crecimiento lento de los niveles de población. El centro de la propensión al modelo de portafolio disperso se encuentra en los tres mayores mercados de Brasil - Sao Paulo, Río y Brasilia. En 2019, las tres regiones registraron el 87% de la demanda de espacios de oficinas flexibles. En 2020, esta cifra se redujo al 72%, debido al aumento de la demanda en las ciudades secundarias de todo el país. Las ciudades secundarias de EE.UU. han visto niveles razonables de inversión, con opciones de oficinas modernas; sin embargo, la mayoría de las ubicaciones actualmente estarían en apuros para ofrecer a un empleador más de 30 escritorios o los 60 o más que probablemente se necesitan. 
En general, un modelo de cartera dispersa puede ser beneficioso tanto para el empresario como para el trabajador. En promedio, la dispersión de las carteras actuales en un modelo hub and spoke ahorraría a las empresas más del 23% en el alquiler de oficinas. Los empleados también ahorrarían 1.5 horas al día en desplazamientos y, en Nueva York, $7,000 dólares al año en gastos de kilometraje y $1,100 dólares al año en gastos de transporte público. Esto supondría un gran cambio para las personas que trabajan en la ciudad de Nueva York, que tienen el tiempo promedio de desplazamiento más largo de Estados Unidos, ya que el 59% de los neoyorquinos viven en los suburbios. La falta de desplazamientos y el tiempo que se ahorra han sido calificados como el beneficio número uno del trabajo remoto. Una investigación realizada por IWG afirmó que el 77% de los empleados quieren una oficina más cercana como algo imprescindible para su próximo trabajo. La pérdida de talento se considera a menudo como el riesgo número uno para los CEOs hoy en día y los equipos de RRHH están ahora en una posición única para transmitir la cultura de un portafolio disperso. No importa dónde esté la "oficina", la colaboración es clave para el aprendizaje por ósmosis. Cuando la oficina es Zoom, los trabajadores más jóvenes no tienen la oportunidad de establecer redes y construir relaciones vitales a largo plazo. Para todos, cada vez es más difícil crear objetivos comunes. Al ver los claros beneficios, tanto para una empresa como para sus empleados, el 64% de los profesionales de CRE entrevistados en el Agile CRE Thinktank* de Instant coincidieron en que su enfoque del espacio de trabajo va a cambiar. "Mientras el mercado espera que la oferta se ponga al día con la demanda en las zonas suburbanas, las empresas que se muevan con rapidez cosecharán los beneficios de una mayor agilidad. EL EQUILIBRIO ÓPTIMO Más opciones para los empleados crearán un verdadero punto de venta único en la guerra por el talento. Un elemento crítico para el futuro del mercado de oficinas es poder probar el enfoque que funciona para cada negocio. Los equipos de real estate corporativo no han tenido las herramientas en su arsenal para probar la cartera correcta, fusionar y entender lo que crea un equilibrio óptimo. Pero, con el crecimiento de la oferta de oficinas flexibles, esto está empezando a cambiar y los líderes de las organizaciones estarán en condiciones de adaptar su enfoque con menos compromiso a largo plazo y mayor rapidez, concluye John Duckworth, Director de The Instant Group para EMEA. * Agile CRE Thinktank: Constituido como respuesta a la pandemia de COVID-19, Instant ha reunido a un grupo de expertos para que compartan estrategias y las buenas prácticas de todos los sectores y regiones, con el fin de ayudarles a tomar decisiones informadas sobre los bienes inmuebles corporativos. Al recurrir a expertos en crowdsourcing (colaboración abierta distribuida) para que nos orienten sobre el futuro de nuestro sector, esperamos responder a sus preguntas y comunicar las buenas prácticas. 
Luis Pérez Vice President Solutions Development LATAM